三马Chunchi兄 给大家总结一下昨晚参加建筑群讲座里开发商李真真讲话要点跟大家分享:

1. shopping malls, office, retails, 一定要注意。因为retail malls struggling going against trend, while office overbuilt. 目前有一些开发商停止这种类型的项目建设了,考虑入场的朋友要小心

2. 建筑成本现在比前几年高了很多,地价也贵,entitlement process long and costly, 结果就是create a floor on pricing, 开发商没法造低价房,都是 high end 的才能获利,所以低端 under developed, 高端 over built。

3. 经济下调周期肯定会对房屋及租金造成鸭梨,不过鸭梨应该对高端市场影响大于低端市场。

4. 微型公寓<350SF,智能公寓是未来趋势(functional vs 生活习惯). 开发前一定要看清趋势才开始 entitlement,跟着趋势走事半功倍。另外一定要提前跟市府 planning dept 的人建立关系及人缘,以后审批会有用。

5. Oakland 改造老的建筑OK,新的建筑花不来因为成本同在三藩市差的不足够多,审批也太慢。Hayward价值洼地,不过有它便宜原因,会吸引一些轻工业过来,民宅投资不推荐。

6. 北SJ 现在有五个大商业项目开发,包括谷歌及苹果,市府非常pro business and developers,big plus

7. 但是北SJ目前不容易开放新住宅开发,要是两年前开始SJ downtown还OK,目前地价已经上去

8. SJ 不喜欢开发住宅,旁边的 Santa Clara 就很精明,在北SJ周边批准民宅开发,有一些机会可以关注。

9. 就算经济拐点,湾区房价不可能下得太多,因为地板就是建筑成本已经很高,不可能低过成本。现在利率低,杠杆成本低,要是能找到有现金流的物业,还是可以出手。

10. 以前买过 long distance 的物业,从外表看现金流很好,不过要是没有一个信得过的当地团队,这些纸上的现金流,变不成实打实的现金流。

11. 做 flip 的话,一定要卖价比全部成本高50%才会考虑。要是出租收被动收入,那么租金比还贷款高1/3就很安全。

12. 我问了一个自己的实例,在湾区现在一个五房,按现在租金Cap rate around 4%, but pro forma cap with market rent the cap increase to 6%+, 真真觉得要是足够现金 to do renovation and wait for new rent, then ok to proceed.