三藩市「缺房災」 背後的思考

By 亚裔选民协会

三藩市市內現時最大的問題是住房短缺。房源奇缺、一房難求,更有不少租客因各種原因被逼遷……以上的種種現象,既讓不少老居民逼於無奈離開這個熟悉的城市,也同時壓破了來自各地的移民的美國夢。究其原因,三藩市應該是時候探討怎樣增加更多、更貼近實際情況的房源了!!!
據統計,三藩市每年有8000到9000人出生(這還沒計算移民和進城工作的人口)。但三藩市卻只能每年興建1000到4000間住房。即使沒有任何的逼遷和收屋,也會有部分在市內長大成人的居民沒有地方住,要往市外搬。歷史證明,隨著時間的拖延,住房問題越來越嚴重,並向著更加失衡方向發展。

因此租到租管房的人,会把自己的家作为阵地一样保护,因为一旦失去了法律保障的租金水平稳定的居住单位,就无法承担现时飙升了许多的市价单位,意味着从此要搬离三藩市。

另一個租客面临的潛伏危機,就是即使在租管单位里居住了苒苒光陰,也不是万无一失的。因為房子的業權終歸還是别人的,迟早要被取回。人生總離不開生老病死,業主也同樣。這些人生變故、遺產處理、房屋買賣,或是政府政策更變,都引發業主收屋……另外,不管房價有多贵,总有一些土豪或者投資公司能连屋带租客一起購入囊中,繼而收屋自住,或者收屋后豪装出售。无论租管條例如何增强,无论租客怎样抗议,除非美國政府真的實行共产主義,不论是殷实的小业主或是牟利的投资者,都还是可以动用法律程序完成收屋。

鉴此情形,三藩市政府应该加大发展各式房源,增加房屋可负担性,讓租客和新移民能夠有貼合實際的多元化的選擇,這樣才是利好租客的方向。

奇怪的是,当李孟贤市长倡导多建房的政策,却遇到一些极端富有的势力人士反对。這些“Old Money”,是拥有市值上千万美元物業的富豪业主。他们通過各種钱财人脉渠道,全力反对政府增加住屋建筑项目,揭穿了就是要自私地維护他們无与伦比的全方位美景。例如,住在Billionaire Row、坐拥多栋無敵海景别墅、以私影名人政要起家的The Getty Family,現正出資出力支持一名反對興建新住房的华裔候選人,出选今年11月列治文区市参事一職。由此可解釋三藩市大多数地方的Zoning為何規定不许興建高于3、4层、10米-15米高的房屋。

有空去参观一下三藩市最贵的地段:「百万富豪街」哈
富豪們已擁有的海景豪宅是他們家族的,当然要把物业连豪景一起世代永相传。可怜的是蝼蚁般的租客和新移民,迟早被無情地嫌棄和犧牲,发配于三藩市之外……
最不思議的是,代表租客的租客团体(Tenants Union)根本沒有提倡多建針對租客的房屋。回看租客团体的领头人Randy Shaw就其根据地“田德隆区(Tenderloin)”,写了本书显摆该区几十年不变的“伟绩”(还是那么脏乱差、黄赌毒)就是因为他一手抵制了任何的zoning改革,阻止區內新楼的建設。

而三藩市市內另一重災區……华埠,情況更是觸目驚心。由于區內的所有建筑被無理地限制高度,為了不阻擋現三藩市市參事佩斯金等富豪們在北岸區的物業美景,华埠被無情拋棄了,既不允许散房重建、也不允许新的住宅发展。

為何租客團體不是為租客的利益著想呢?箇中原因最最顯淺不過……是因為多建房了,租客都成了業主,租客團體的政治勢力、影響力將會隨之削弱。為了保證其領導力、影響力,租客團體的領導者不惜犧牲租客的長期幸福,只制定band-aids止血貼式的強租管,讓爭到房源的死死佔著,占到蝸居的寸土不讓。

大力鼓勵“占据”的政策,只是“共惨”主义的前奏,是违反美国宪法里的“No Taking Clause“ – 政府不能掠奪私人财产。最近,业主团体在反對現時不合理立法的行動上节节胜利,打败了租客团体和富豪团体提出的许多法案,如2014的“五年内转让出租屋必须交高达25万的转手税”的G提案。去年的“大幅增加搬迁费到两年租金差价”法,也因违宪落败。

要打破這個僵局,各選民們就得選出那些願意創造更多房源、建造更多房屋的市參事和市長。多建房、巧建房,達致「人人有屋、戶戶上樓」的夢想。這些具體又可以設法實行的方案,需要大家一起推進

1)在SoMa高樓大廈區繼續往「高密發展」;並鼓勵發展商盡可能「興建可負擔住房」;

2)在全市範圍的交通幹道旁「放鬆建樓高度」,可以起高一兩層的樓,從現在三、四層高的zoning,放鬆到四到六層;並要「推動地鐵、停車、公交系統的整合開發」。

3)允許在現有的物業裡「提高容積率」。如市參事威善高(Scott Wiener)提出並倡導的:「允許申建新的合法姻親單位」法律,在不增加物業的體積的情況下,利用內部多餘的空間,增加單獨出入的住房單位。

4)倡導「分拆出售」:允許現有物業里的房間獨立出售 – 例如倡導姻親單位和主單位可分拆出售。如果姻親單位賣$40萬、主單位賣$70萬,總比花$105萬把全棟獨立屋買下來容易負擔。這樣讓一心「上樓」的人們搭上置業的便車,較輕鬆地擁有屬於自己的物業,讓更多人不需要害怕做房東,讓租客們不再擔心被收屋。

  5)鼓勵「合伙置業」:讓幾伙人一起買樓,內部分配怎樣住。三藩市畸形地規定,買屋賣屋必須整棟樓買賣,無論裡面有多少個單位,都需要一氣買下來。因此,許久以前,一些聰明的兄弟姐妹會聯合一起買下三四個單位的整棟物業,然後私人制定一個分配和共享合同,一戶住一個單位,大家一起供樓。現在不但是親友甚至是不認識的人,都喜歡合伙一起買屋,這樣才可以買得起。這個法例雖然不斷受到租客團體的衝擊,也已經實施了一個世紀,是最快最實際的「上樓」方法,叫「TIC共同契約物業」。

6)推動「分契(Subdivide)」:合伙置業的唯一的問題是幾戶人要在屋契上共名,人家的單位轉手,你的屋契也要重新上名。Subdivide就是讓每個單位可以分開擁有自己獨立的契約,不受其它業主的轉換的影響。這個方案在租客團體的打擊下暫停十年。需要您多向市參事推動。

7)空置單位「租轉售」:當一個出租單位空置了,與其以市價$N千元再出租,不如加入個option出售,把原來出租的單位轉換成商品房,首次置業的租客可以付個首期,以類似市價租金的價錢付房貸,成為業主。這個方案也正在被租客團體不斷阻擊,還需要您們大力支持幫忙推進。

市长和温和派帮助租客实惠置业、抵抗逼迁的多种方式都被激进派堵截。今年十一月威善高和邁珍能否入选,不但决定市长能否得到持续的支持,还决定了租客能否长远地留在三藩市,因为「置业是抵御逼迁的最佳武器」!