三藩市「缺房災」 背後的思考

三藩市「缺房災」 背後的思考 By 亚裔选民协会 三藩市市內現時最大的問題是住房短缺。房源奇缺、一房難求,更有不少租客因各種原因被逼遷……以上的種種現象,既讓不少老居民逼於無奈離開這個熟悉的城市,也同時壓破了來自各地的移民的美國夢。究其原因,三藩市應該是時候探討怎樣增加更多、更貼近實際情況的房源了!!! 據統計,三藩市每年有8000到9000人出生(這還沒計算移民和進城工作的人口)。但三藩市卻只能每年興建1000到4000間住房。即使沒有任何的逼遷和收屋,也會有部分在市內長大成人的居民沒有地方住,要往市外搬。歷史證明,隨著時間的拖延,住房問題越來越嚴重,並向著更加失衡方向發展。 因此租到租管房的人,会把自己的家作为阵地一样保护,因为一旦失去了法律保障的租金水平稳定的居住单位,就无法承担现时飙升了许多的市价单位,意味着从此要搬离三藩市。 另一個租客面临的潛伏危機,就是即使在租管单位里居住了苒苒光陰,也不是万无一失的。因為房子的業權終歸還是别人的,迟早要被取回。人生總離不開生老病死,業主也同樣。這些人生變故、遺產處理、房屋買賣,或是政府政策更變,都引發業主收屋……另外,不管房價有多贵,总有一些土豪或者投資公司能连屋带租客一起購入囊中,繼而收屋自住,或者收屋后豪装出售。无论租管條例如何增强,无论租客怎样抗议,除非美國政府真的實行共产主義,不论是殷实的小业主或是牟利的投资者,都还是可以动用法律程序完成收屋。 鉴此情形,三藩市政府应该加大发展各式房源,增加房屋可负担性,讓租客和新移民能夠有貼合實際的多元化的選擇,這樣才是利好租客的方向。 奇怪的是,当李孟贤市长倡导多建房的政策,却遇到一些极端富有的势力人士反对。這些“Old Money”,是拥有市值上千万美元物業的富豪业主。他们通過各種钱财人脉渠道,全力反对政府增加住屋建筑项目,揭穿了就是要自私地維护他們无与伦比的全方位美景。例如,住在Billionaire Row、坐拥多栋無敵海景别墅、以私影名人政要起家的The Getty Family,現正出資出力支持一名反對興建新住房的华裔候選人,出选今年11月列治文区市参事一職。由此可解釋三藩市大多数地方的Zoning為何規定不许興建高于3、4层、10米-15米高的房屋。 有空去参观一下三藩市最贵的地段:「百万富豪街」哈 富豪們已擁有的海景豪宅是他們家族的,当然要把物业连豪景一起世代永相传。可怜的是蝼蚁般的租客和新移民,迟早被無情地嫌棄和犧牲,发配于三藩市之外…… 最不思議的是,代表租客的租客团体(Tenants Union)根本沒有提倡多建針對租客的房屋。回看租客团体的领头人Randy Shaw就其根据地“田德隆区(Tenderloin)”,写了本书显摆该区几十年不变的“伟绩”(还是那么脏乱差、黄赌毒)就是因为他一手抵制了任何的zoning改革,阻止區內新楼的建設。 而三藩市市內另一重災區……华埠,情況更是觸目驚心。由于區內的所有建筑被無理地限制高度,為了不阻擋現三藩市市參事佩斯金等富豪們在北岸區的物業美景,华埠被無情拋棄了,既不允许散房重建、也不允许新的住宅发展。 為何租客團體不是為租客的利益著想呢?箇中原因最最顯淺不過……是因為多建房了,租客都成了業主,租客團體的政治勢力、影響力將會隨之削弱。為了保證其領導力、影響力,租客團體的領導者不惜犧牲租客的長期幸福,只制定band-aids止血貼式的強租管,讓爭到房源的死死佔著,占到蝸居的寸土不讓。 大力鼓勵“占据”的政策,只是“共惨”主义的前奏,是违反美国宪法里的“No Taking Clause“ – 政府不能掠奪私人财产。最近,业主团体在反對現時不合理立法的行動上节节胜利,打败了租客团体和富豪团体提出的许多法案,如2014的“五年内转让出租屋必须交高达25万的转手税”的G提案。去年的“大幅增加搬迁费到两年租金差价”法,也因违宪落败。 要打破這個僵局,各選民們就得選出那些願意創造更多房源、建造更多房屋的市參事和市長。多建房、巧建房,達致「人人有屋、戶戶上樓」的夢想。這些具體又可以設法實行的方案,需要大家一起推進 1)在SoMa高樓大廈區繼續往「高密發展」;並鼓勵發展商盡可能「興建可負擔住房」; 2)在全市範圍的交通幹道旁「放鬆建樓高度」,可以起高一兩層的樓,從現在三、四層高的zoning,放鬆到四到六層;並要「推動地鐵、停車、公交系統的整合開發」。 3)允許在現有的物業裡「提高容積率」。如市參事威善高(Scott Wiener)提出並倡導的:「允許申建新的合法姻親單位」法律,在不增加物業的體積的情況下,利用內部多餘的空間,增加單獨出入的住房單位。 4)倡導「分拆出售」:允許現有物業里的房間獨立出售 – 例如倡導姻親單位和主單位可分拆出售。如果姻親單位賣$40萬、主單位賣$70萬,總比花$105萬把全棟獨立屋買下來容易負擔。這樣讓一心「上樓」的人們搭上置業的便車,較輕鬆地擁有屬於自己的物業,讓更多人不需要害怕做房東,讓租客們不再擔心被收屋。   5)鼓勵「合伙置業」:讓幾伙人一起買樓,內部分配怎樣住。三藩市畸形地規定,買屋賣屋必須整棟樓買賣,無論裡面有多少個單位,都需要一氣買下來。因此,許久以前,一些聰明的兄弟姐妹會聯合一起買下三四個單位的整棟物業,然後私人制定一個分配和共享合同,一戶住一個單位,大家一起供樓。現在不但是親友甚至是不認識的人,都喜歡合伙一起買屋,這樣才可以買得起。這個法例雖然不斷受到租客團體的衝擊,也已經實施了一個世紀,是最快最實際的「上樓」方法,叫「TIC共同契約物業」。 6)推動「分契(Subdivide)」:合伙置業的唯一的問題是幾戶人要在屋契上共名,人家的單位轉手,你的屋契也要重新上名。Subdivide就是讓每個單位可以分開擁有自己獨立的契約,不受其它業主的轉換的影響。這個方案在租客團體的打擊下暫停十年。需要您多向市參事推動。 7)空置單位「租轉售」:當一個出租單位空置了,與其以市價$N千元再出租,不如加入個option出售,把原來出租的單位轉換成商品房,首次置業的租客可以付個首期,以類似市價租金的價錢付房貸,成為業主。這個方案也正在被租客團體不斷阻擊,還需要您們大力支持幫忙推進。 市长和温和派帮助租客实惠置业、抵抗逼迁的多种方式都被激进派堵截。今年十一月威善高和邁珍能否入选,不但决定市长能否得到持续的支持,还决定了租客能否长远地留在三藩市,因为「置业是抵御逼迁的最佳武器」!...Read more →

柏克莱,让它烂下去吧

柏克莱,让它烂下去吧 By Jenny P. 十多年前,有朋友跟我说,“知道吗,在加州,如果你太太骗了你,和其它男人生了孩子,你发现后离婚了,你还要付孩子抚养费”。我听后大吃一惊,觉得不可思议,这种法律不是明目张胆地鼓励欺骗吗?实在不懂,这种破坏家庭的法律为何存在。 十多年过去了,我成了南加大地主老朽笔下的微弱地主,连小地主的资格都不够。可我对这种鼓励婚姻欺骗的法律条款,也已经见怪不怪了。谁让我们生活在加州呢?这里土壤肥沃却特邪门,常会出其不意地长毒花异草,不讲常理(common sense)的事多了去了。 就说房屋租赁这一古老行业吧,房东房客关系好,大家互惠共存相帮相携。关系不好了,大家各奔东西不就是了,何必纠缠。房东房客若有矛盾,法律应该尽可能缓和,大事化小,小事化无,矛盾实在尖锐,秉公断案执法即可。 可加州法律就是怪,对离婚这种既牵扯孩子又羁绊万贯家财的大事,常常能够在6个月里快刀斩乱麻,任由夫奔妻离子散,家庭分崩离析。相反,对萍水相逢的房东房客,加州法律却恩爱有加,生怕鸳鸯散。即便双方已成仇人,见面后咬牙切齿,眼冒金花口喷怒火,法律还要拼命拉扯,不让房东快快evict,把一个eviction弄得有时比离婚还麻烦,时间还要扯得长。想来,婚姻家庭是儿戏,房客却是命根子,这就是加州的逻辑。 纲举目张,既有此逻辑,莫怪加州的政客们卖力张罗租控(Rent Control & Just Cause Eviction)了 ,忙得热火朝天。最近D党的党代会,也是明确表示要致力租控。而湾区的左派自由圣地柏克莱更是锐领潮流,不但从上世纪70年代起就实行严格的租控 ,更是把专替穷租客免费打官司的Eviction Defense Center 和East Bay Community Law Center奉为座上宾,准备把每年用于廉价屋(affordable housing)的30万美金送于其手中。为此,上星期二(2017年7月25日),我们BAHN(Bay Area Homeowner Network)一行人从湾区各地奔赴柏克莱,抗议此举。 这两个EDC 律师所,专替穷租客打官司。能为穷人喊屈叫冤,想来该是多么的崇高伟大啊。可惜,古语却道,可怜之人必有可恨之处。就像会有极少数贪婪的地主,租客群也不是个个老实朴素,会有bad apple,甚至会有吸毒强奸等犯罪行为。对一般地主来说,任何事,其实能和解则和解,赶租客都是不得已的最后之举。试想,赶人时,既要花钱请律师又要请假去法庭,租客凶狠的,还会毁房子。而租客走后,既要清理打扫,又要各种修修补补,花钱如流水,真心没地主愿走赶人这条路。也就是说,EDC 律师所帮助的所谓穷租客,其中的bad apple比例会不寻常地高。 即便帮助bad apple,如果EDC 律师讲求公正,那也是在尽职尽力,益于社会。可时常耳闻的,却是地主们对EDC 律师的怨气。对某些个别地主来说,甚至是一种恨,一种咬牙切齿发自内心的恨。要知道,租客从EDC 律师那里不但得到了免费帮助,瞬间成为不怕挥霍时间钱财的人上人了,更得到了种种心有灵犀一点通的tips。比如,如何上告政府了,如何发现证据了。原本一个正常屋子,忽然间,墙霉了,蟑螂成群了,bedbug咬人了,骤然间问题成堆,成为虫屋子垃圾场了。可如何成为虫屋子垃圾场,租客是没责任的,责任是房东的。于是,租客不但有权利不交租,还获高额赔偿。这就是EDC律师们的功劳,永不可推卸。 有人率直,说这不是怂恿租客造假证吗,律师们不会这样吧。Well,在咱们这民主自由的国度里,做律师的,能够不受任何惩罚地指责virgin小女孩被强奸是因为性幻想,上位后还能官至总统候选人,还有其它什么事不能发生呢。认为这些律师会像常人一样,恪守着做人的最基本道德和正义,恐怕比天真还要天真。殊不知,现实的社会,已是the rule of lawyers,而不是the rule of laws。那些懂得颠倒黑白的律师们,才是社会呼风唤雨的人上人。 在柏克莱的市政议会厅里,我们一行人,也真正领教了EDC律师的颠倒黑白。A先生是我们中的先驱,为反租控,奔波于湾区各城市。这一日,A先生不幸与EDC律师撞车,因为A先生在Concord市和那律师见过面。会上,EDC律师直指A先生,一个外市地主,为何来柏克莱,并且恬不知耻地宣布,我们一行人连Alameda county的地主都不是。其实我们中有一半以上,确确实实来自Alameda County。大庭广众之下,这位律师却能如此编瞎话,怪不得人家能够呼风唤雨! 更令人揪心,市政议员们对那律师的话深信不疑。确实,我们外人凑什么热闹,人家原本就是一家子啊,否则怎会把那每年30万美金送到律师的手中呢。要知道,那30万美金原本是该用于廉价屋的啊。这就像美国当年的superfund sites,为清理污染,国会拨款N多,后来发现,那90%的拨款进了律师的口袋,似乎那些律师成了家住superfund...Read more →

San Jose Passes Urgency Ordinance

In a 9-2 vote, the San Jose City Council on May 9, 2017 voted to adopt an “urgency ordinance” requiring landlords to cite one of a dozen reasons for refusing to renew a lease, such as nonpayment of rent, property damage or criminal activity. Council members Johnny Khamis and Dev...Read more →

Rally at Alameda City Hall 5/15 Monday 1 pm to 2 pm

Hi all, 3 city council members Marilyn Ashcraft, Jim Oddie & Malia Vella under renters, unions, and democratic party’s pressure, will soon take away all Property Owners’ rights to terminate without Just Cause. That means to evict a bad tenant, Owner will need to incur high legal fees & meet...Read more →

Live from SJ Rally

San Jose rally is a huge success. Please see below photos....Read more →

Peaceful RALLY against Just Cause Eviction -11:30am, Sunday April 30, 2017

Peaceful RALLY against Just Cause Eviction -11:30am, Sunday April 30, 2017 Dear fellow property owners, In the San Jose city council meeting on April 18, 2017, the council voted 6-5 to develop an ordinance that subjects ALL rental units in the city to “Just Cause Eviction” (meaning Landlords cannot evict/terminate...Read more →

San Jose游行抗议District 7 Tam Nguyan passed JCE

注意事项:请自带干粮,水. 穿walking cloth & shoes,抹防晒霜或戴帽子防晒
 游行路线: 第一段:11:30-12:30 Walmart出發游行,沿着 Story rd,途經皇朝及獅子城,完成第一階段。
12:30-12:45 上Bus到第二段 第二段:12:45-1:30PM
狮子城(1710 Tully Rd,San Jose, CA 95122 )沿着King rd,Tully Rd,直到 Tam Nguyen 家!完成第二阶段 時間:周日4/30 11:30-1:30PM 集合地点: Walmart: 777 Story Rd San Jose, CA 95122...Read more →

反对AB-1506 提案

AB 1506提案是针对房东的重磅炸弹! 它将摧毁屋主们的最后一道防线,Costa-Hawkins Act, 使所有房屋,包括SFH, Condo和新屋都会有租务管制。 住客搬走后,也不可以按市价加租! 即現在租的价格会是 “永远” 的租金, 除了政府允許的少量加幅(如每年 1%-3%)。这將會是全加州所有地主,建筑行业要打的一场仗!  大家快点电邮或打电话给州议员!!!   加州議員 California Assembly Members, 民主党 Richard Bloom (Dem.) , David Chiu  邱信福(Dem.) and Ron Bonta (Dem.) 提案 introduced AB 1506 on 2/17/17 & already passed the first reading  已通過一讀. 只需要七名房屋委員中 大多數便会通過!  我们现在还有机会把它消灭在萌芽状态,但切勿错失良机! 请查询你当地的Assemblyman: http://findyourrep.legislature.ca.gov 找到他们的联系方式,并向他们抗议: http://assembly.ca.gov/assemblymembers...Read more →

Research about AB-1506

What is AB-1506: An act to repeal Chapter 2.7 (commencing with Section 1954.50) of Title 5 of Part 4 of Division 3 of the Civil Code, relating to tenancy: http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201720180AB1506 AB 1506, as introduced, Bloom. Residential rent control: Costa-Hawkins Rental Housing Act. The Costa-Hawkins Rental Housing Act prescribes statewide limits...Read more →

Letter to Assembly members from BAHN member RE AB-1506

Hon. Assembly Member, I am writing to urge you to vote ‘No’ to AB 1506 because it will devastate housing in California.We all know in the past a couple of years job growth in Bay Area has grossly outpaced housing development. It is the housing shortage that caused the rent...Read more →